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天天观察：北京楼市"新政"：带押过户+接力贷=降低存量房贷利率！

时间：2023-04-01 06:22:49 来源：大山说房

3月31日，北京市正式宣布启动存量住房交易的“带押过户”模式，这可以说是北京历史上“330”出台楼市新政的亮点。

(资料图片)

什么是“带押过户”？

简单来说，就是在做二手房交易时候，不再需要提前还贷了，无需垫付资金以解除抵押，即可实现抵押变更、转移登记及新抵押设立，直接过户。

其实“带押过户”模式早就已经在全国30个城市启动了，包括深圳、广州、武汉等城市早就已经实施这个政策了。

北京这次启动“带押过户”都算比较晚了，而且要满足以下四个条件才能实施“带押过户”：

第一，房子必须是个人产权，不能是公司产权。

第二，房子只能是一次抵押，不能是二抵。

第三，房子只能是商业贷款，经营贷和公积金贷款都必须提前还贷。

第四，买方必须是全款或商业贷款，不能是公积金贷款。

由此可见，北京本次的“带押过户”主要是针对商业房贷。

而且北京这一次的“带押过户”政策主要是来自于国家部委的要求，因为在3月30日国家自然资源部、中国银保监会就联合下发了《关于协同做好不动产“带押过户”便民利企服务的通知》。

根据这个“通知”的要求，将会在全国范围逐渐推行“带押过户”政策，也就是说过不了多久，在全国范围内都可以实施“带押过户”政策。

以后的二手房买卖将会非常方便：不需要还完贷款即可卖掉过户。

这当然有利于刺激楼市的需求。

以后买房投资，只需要考虑首付高低和房贷高低就可以了，后面再通过“带押过户”直接可以完成交易了。

但北京这一次推行“带押过户”，其实对于北京楼市来说，利好要更加明显一点，甚至有可能会带动北京二手房市场的持续交易提高。

原因非常简单：因为北京的存量房贷利率比较高。

如果北京推行“带押过户”的话，其实可以通过带押过户来实现“存量房贷利率的下降”，而不用再提前还贷了。

我们都知道，如果你是在2018年-2021年在北京买房的话，那么房贷利率至少都会在5.88%-6.4%之间，这个房贷利率是非常高的。

而经过几轮降息以后，目前北京的首套房贷利率已经降到了4.85%，二套房贷利率也降到了5.35%。

由此可见，对于很多的北京购房家庭来说，现在最需要的就是“降低存量房贷利率”，这样就可以降低月供。

有很多人为了能够“降低存量房贷利率”，甚至不惜采用“先提前还贷”，然后“再做经营贷”的方式，这样转贷的方式来有效降低房贷利率。

所以导致在之前的一段时间里，出现了一波明显的“提前还贷潮”：因为只有提前还贷，才能接着做经营贷，实现转贷。

结果很多人“很傻很天真”，以为“提前还贷”是因为大家已经还不起月供了，甚至以为楼市要崩盘了。

但是随着监管机构加强了对“抵押经营贷”的检查力度，目前还想做低利率的抵押经营贷已经比较困难了。

也就是说，企图要通过转贷来降低房贷利率，已经比较难了：抵押经营贷的条件要求越来越苛刻。

那怎么办？

目前只有两种办法可以实现：一种是“商贷转公积金贷款”政策，另外一种就是“带押过户”来完成。

但是由于目前北京尚未开通“商转公”通道，所以对于北京的高房贷利率购房人来说，商转公就没有办法实施了。

唯一的办法就是“带押过户”：通过带押过户实现亲属之间的过户和二次买卖，可以有效降低房贷利率。

比如你第一次买房的时候，贷款利率是5.8%，那么现在你就可以通过“带押过户”直接卖给你的父母，房贷利率就从原来的5.8%下降到了现在的4.8%。

很多人可以会说：父母可能贷款不了怎么办？

其实不用紧张，因为北京目前已经允许实施“接力贷”了：

2023年2月15日，北京商报了解到：北京房贷政策出现松绑，部分银行将借款人可贷“年龄+期限”放宽至80-85周岁。

多家银行承认均可以办理“接力贷”，用父母购房资格购房，由父母作为主借人、子女作为共同借款人一起承担还贷责任。

也就是说，通过“带押过户”其实是可以在直系亲属之间“过户”，来间接降低存量房的房贷利率的。

这可能是目前“带押过户”能够给北京楼市带来的最大好处。

除此之外，“带押过户”还能明显降低二手房交易的成本和时间：

之前要买房人想“解押”，要申请，凑钱，还钱，之后才能过户，而买房人需要拿这套房再评估、再贷款。

现在两个步骤合一，大大减少了所需的交易时间，节省了一大笔财务成本。

因此“带押过户”是肯定能够推动一手房楼市的复苏的。

目前北京楼市主要是刚改购房占绝对主力，这批购买力多数需要“卖一买一”，但因为原来二手房交易迟滞而最终无法落实。

盘活二手市场，能解决这部分买家的购房困扰，加速一手房的市场成交，有利于政府卖地。

尤其是针对北京这种以存量房交易为主的城市，“带押过户”政策的实施，对楼市肯定有明显的利好。

不管是一手房，还是二手房，交易速度都会提升。

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